ANGERS AU TOP DANS LE BAROMETRE ARTHUR LOYD 2022 D'ATTRACTIVITE DES METROPOLES

Analyse et commentaires pour comprendre pourquoi Angers arrive en tête au classement 2022 des Métropoles Intermédiaires du BAROMETRE ARTHUR LOYD.

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Dans la 6ème édition de notre Baromètre Arthur Loyd réalisé par le département Etudes & Recherches de Arthur Loyd France, Angers arrive en top position au classement 2022 des Métropoles Intermédiaires (200.000 à 500.000 habitants) !

Revenons en détail sur la très belle performance réalisée cette année par l’aire urbaine angevine complété par les éclairages et perspectives de l’équipe Arthur Loyd locale dont les consultantes interviennent aussi bien sur l’immobilier de bureaux que pour la commercialisation des entrepôts, des locaux industriels ou des locaux commerciaux sur Angers et le Maine-et-Loire.

QU’EST-CE QUE LE BAROMETRE ARTHUR LOYD D'ATTRACTIVITE DES METROPOLES ?

Le Baromètre Arthur Loyd est une vaste étude annuelle qui propose notamment un classement de 50 aires urbaines françaises à l’aune de leur indice Arthur Loyd et selon leur taille.  

Cet indice Arthur Loyd (dont la recette élaborée par notre département Etudes & Recherches demeure un secret bien gardé) mesure le potentiel d’attractivité et résilience d’une métropole en la passant au crible de 75 indicateurs et mesures chiffrés qui sont regroupés en 4 grandes thématiques :  

La PERFORMANCE ECONOMIQUE :

15 indicateurs qui prennent en compte le bilan économique et résilience du territoire ainsi que son dynamisme économique.

L'IMMOBILIER TERTIAIRE ET L'ACCUEIL DES ENTREPRISES :

9 indicateurs composent cet item qui intègre la performance du marché immobilier tertiaire, le niveau d’accueil des entreprises ou encore les coûts d’implantation.

La CONNECTIVITE, le CAPITAL HUMAIN et la TRANSITION :

Cette mesure compile 28 indicateurs dont le dynamisme démographique, la présence de talents, l’ouverture à l’international, l’innovation et la transition écologique, l’accès aux transports nationaux, la présence de bornes de recharge ou encore les niveaux de la  mobilité locale et des mobilités douces.

La QUALITE DE VIE :

Cet item évalue et compile 23 indicateurs relatifs entre autres à l’environnement et aux risques climatiques, à la douceur de vivre, à la qualité de l’enseignement supérieur, à la santé, à la sécurité ou encore au coût du logement.

POURQUOI ANGERS ARRIVE EN POLE POSITION AU CLASSEMENT DES METROPOLES INTERMEDIAIRES DANS LE BAROMETRE ARTHUR LOYD 2022 ?

Angers arrive en tête du classement des Métropoles intermédiaires (300.000 à 500.000 habitants) parmi les 16 aires urbaines de taille comparable scannées par le Baromètre Arthur Loyd 2022. Elle affiche un indice Arthur Loyd d’attractivité et résilience de 0,57 là où Reims obtient la note de 0,52 et Brest et Caen (3èmes ex-aequo) un indice à 0,51.

Voici comment Angers se positionne sur les 4 grandes thématiques du Baromètre :

Angers première ville pour les Performances Economiques

Angers affiche le 5ème bilan économique de sa catégorie et la 2nde place sur la résilience et la dynamique économique. Ce sont en définitive ses bonnes performances sur l’ensemble des indicateurs Arthur Loyd de performance économique qui lui assurent la première place, le Baromètre mettant notamment en avant la progression de près de 5 % des effectifs dans le secteur privé (Angers se positionne 12ème sur les 20 premières aires d’attraction françaises (hors Paris) au classement 2021 des créations nettes d’emplois en France avec 5.392 créations nettes d’emploi dans le secteur privé) et les bénéfices que tire le territoire des investissements réalisés par Angers Loire Métropole dans les équipements de la communauté urbaine.  

Angers première ville pour l’immobilier tertiaire et l’accueil des entreprises

Si Angers ne se positionne qu’en 15ème position sur l’indicateur d’accueil des entreprises et coûts des implantations (le Baromètre ne manquant toutefois pas de souligner le succès de la politique de transformation urbaine qui vise à développer l’accueil des entreprises tertiaires en centre-ville), le territoire témoigne en revanche d’un marché des bureaux très dynamique puisqu’il prend la première place sur la performance du marché de l’immobilier tertiaire en droite ligne avec les excellents résultats 2021 relevés par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise et une demande placée au plus haut à plus de 39.000 m2.

Angers première ville pour la connectivité, le capital humain et la transition  

Sur cette thématique, Angers s’illustre par son dynamisme démographique (plus forte progression démographique parmi les métropoles intermédiaires) et la présence de talents, sa 5ème place sur l’innovation et la transition écologique ou encore sa 2nde place sur l’indicateur de la mobilité locale et des mobilités douces. L’ouverture à l’international et une connexion limitée aux infrastructures de transport nationales restent en revanche à améliorer.

Angers neuvième pour la qualité de vie

Si la métropole est louée pour sa célèbre ‘douceur angevine’ et est citée dans les classements 2022 des villes où il fait bon vivre, la baromètre Arthur Loyd ne la place cependant qu’en 9ème position sur la thématique de la qualité de vie, la faute notamment à des performances en-dessous de ses concurrentes sur les sujets de l’environnement et des risques climatiques (13ème ville sur 16) et du coût du logement (où Angers se positionne en dernière position). Gageons cependant que les investissements d’Angers Loire Métropole en faveur de la transition écologique pour transformer la ville en Smart City (mise en place de capteurs et d’ampoules LED pour réduire la consommation des éclairages publics, bennes connectées pour optimiser les tournées de ramassage des déchets, etc) mis en avant dans le Baromètre (dans son chapitre dédié aux initiatives locales) amélioreront à l’avenir la performance environnementale du territoire.

L’AVIS DES CONSULTANTES DE L’EQUIPE ARTHUR LOYD D’ANGERS :

Pour compléter cet éclairage sur les belles performances d’Angers dans le Baromètre 2022, nous avons recueilli les propos d’Aurélie LEVERT (Bureaux et Commerces) et Léa AUNEY (Entrepôts et Locaux d’Activités) qui nous parlent du marché local de l’immobilier d’entreprise en leur qualité de consultantes pour l’agence Arthur Loyd Angers.

Etes-vous surprises du classement d’Angers dans le baromètre Arthur Loyd 2022 ?

Aurélie LEVERT (Négociatrice Bureaux) : « Pour moi ce bon classement n’est pas vraiment une surprise : avec 39.042 m² de bureaux placés en 2021, Angers a signé la deuxième performance de son histoire !

Le marché 2022 des bureaux a été animé par les centres d’appel (avec des transactions telles que Vérisure qui a pris 928 m2 dans l’immeuble Trigone au Château d’Orgemont ou Axa qui s’est déplacé sur plus de 3.000 m2 dans le Quartier Gare), la formation et l’enseignement, les collectivités ou encore des sociétés qui ont bougé leurs sièges administratifs à l’image de TKE (ex-Thyssenkrupp Ascenseurs) qui a pris environ 3.500 m2 de bureaux neufs dans le Carré d’Orgemont.

Il semble donc que la crise sanitaire n’a jusqu’à présent que peu impacté le marché angevin des bureaux ; au contraire la création d’emplois est même à la hausse depuis 2020.

Nous avons une ville dynamique qui jouit d’une excellente réputation, qui attire de nombreuses entreprises qui ont envie de venir s’y installer. Des entreprises parisiennes ou qui disposent d’un siège social en région font le choix de s’implanter ici pour le bien-être de leurs salariés, recruter plus facilement et fidéliser leurs salariés car Angers offre de nombreux attraits tels que la qualité des bureaux, la qualité de vie (espaces verts…), la facilité d’accès avec peu d’embouteillage sur les axes routiers ou encore une ville sûre et à taille humaine.».

Léa AUNEY (Entrepôts et Locaux d’Activités) : « Le fait qu’Angers soit la première agglomération de taille intermédiaire de notre Baromètre national est peu surprenant car les demandes (en locaux d’activités et entrepôts) n’ont fait que croître sur notre territoire depuis la pandémie de Covid 19.  

Si tous les secteurs d’activité ont concouru au dynamisme de la demande en 2022, le marché des locaux d’activités a été particulièrement animé par les demandes issues de l’artisanat et du commerce B2B.

Côté Logistique, mentionnons la plate-forme Action et ses 70.000 m2 qui a vu le jour à la sortie du Covid pour desservir les implantations du Centre et de la façade Ouest de l’enseigne et tourne à plein régime depuis la fin de l’année 2021.».

 

Quelles sont les forces du marché angevin de l’immobilier d’entreprise ?

Aurélie LEVERT (Négociatrice Bureaux) : « De plus en plus de programmes neufs sont sortis de terre depuis 2-3 ans et d’autres programmes vont être livrés d’ici à fin 2023. Notre marché tertiaire propose donc des bureaux adaptés aux nouvelles contraintes environnementales (décret tertiaire, politique RSE…) et c’est une bonne chose car les entreprises (notamment les grands groupes) sont en effet de plus en plus vigilantes sur la qualité des bureaux ! Je constate un vrai changement en la matière : alors qu’avant l’emplacement du bien et les conditions financières faisaient partie des premiers critères de recherche, elles sont aujourd’hui supplantées par la qualité, le classement énergétique et les labels des programmes.

Autre avantage non négligeable pour la métropole qui se distingue par son marché tertiaire et sa capacité d'accueil des entreprises, c’est que la plupart des bureaux y sont faciles d’accès.

Sur le plan économique, Angers bénéficie également d'investissements importants de la part d'Angers Loire Métropole. La collectivité s'engage en effet dans de vastes opérations de reconquête de ses friches industrielles et réalise des investissements importants dans son réseau de transport en commun.

Une autre force de notre marché tertiaire, c’est l’émergence ou l’affirmation de secteurs géographiques porteurs et clairement identifiés, qui apportent de la lisibilité et de la profondeur au marché avec une offre de bureaux neufs très qualitative : le quartier Gare, celui d’Angers Saint-Laud, celui de Saint-Serge qui connaît un fort développement ou encore les secteurs de Trélazé et Orgemont qui ont la cote avec leur offre de parkings et des valeurs locatives compétitives.».

Léa AUNEY (Entrepôts et Locaux d’Activités) : « Angers est une agglomération dynamique, où il fait bon vivre et qui ne cesse de se moderniser. Nous bénéficions de nombreux attraits :  

  • Un important réseau de transports avec l’A11 (Paris/Nantes) et l’A87 (Angers/La Roche-sur-Yon) ; Angers n’est qu’à 1h30 de Paris et à 35 min de Nantes par le train ainsi qu’à 1h30 de Rennes par la D775 ;  
  • La facilité d’accès au centre-ville par les différentes rocades ;
  • De nombreux transports en commun : Bus, tram (seconde ligne de tram en cours de finalisation) et train ;
  • Des zones d’activités bien organisées qui se trouvent toutes autour de l’agglomération.

Depuis un peu plus de 2 ans, de nombreuses entreprises ont remarqué que le marché angevin était intéressant et abordable ; la demande est au rendez-vous avec même une pénurie d’offres de locaux pour satisfaire toutes les recherches.  

Si dans l’ensemble tous les secteurs de la métropole ont profité du dynamisme de la demande, on peut mentionner le secteur d’Angers Est qui demeure particulièrement recherché avec notamment le Parc d’Activités Angers-Saint-Barthélémy qui, avec ses locaux d’activités réhabilités et sa proximité immédiate au centre-ville, a tous les atouts pour tirer son épingle du jeu et se démarquer.».  

 

Quelles perspectives envisagez-vous pour l’immobilier d’entreprise angevin pour 2023 ?

Aurélie LEVERT (Négociatrice Bureaux) : « Je pense que la dynamique devrait se poursuivre car même avec la démocratisation du télétravail, les entreprises n’ont pas réduit la taille des surfaces prises à bail.  

A fin 2022, le marché angevin enregistre un stock de 66.000 m2 de bureaux disponibles dont 18.000 m2 de bureaux neufs. La production d’immobilier tertiaire a connu un boom depuis 2-3 ans et la commercialisation à la vente (en VEFA notamment) de ces nouveaux immeubles rencontre un vif succès. Seul le ralentissement de la demande locative peut être un facteur d’inquiétude, à modérer cependant au regard du dynamisme local. Signal positif et rassurant, certaines foncières ont continué d’acheter en blanc, témoignant de leur confiance dans les fondamentaux du marché angevin sur le moyen et le long terme. De manière générale, les investisseurs institutionnels (dont certains acteurs du secteur bancaire) continuent d’être très actifs sur le marché.».

Léa AUNEY (Entrepôts et Locaux d’Activités) : « Le marché des locaux d’activité est très sollicité ce qui provoque un manque d’offres et une augmentation conséquente des prix. De plus, la démarche ZAN (Zéro Artificialisation Nette) va limiter la surface de foncier disponible Le marché des locaux d’activités risque certainement de souffrir de ces différents paramètres dans les mois à venir.  

Depuis la rentrée de septembre, nous enregistrons une légère baisse des demandes bien qu’elles soient encore très nombreuses. En revanche, nous avons l’impression que nos clients, qu’ils soient investisseurs ou utilisateurs, se précipitent moins et prennent le temps d’analyser correctement le marché avant de se positionner sur un actif, les investisseurs intégrant davantage les coûts des travaux dans leurs calculs de rentabilité. L’engouement de ces deux dernières années pourrait donc ralentir en 2023 et de nouveau laisser place aux négociations, ce qui n’était quasiment plus le cas.».

 

Comment l’agence Arthur Loyd d’Angers se positionne-t-elle sur le marché angevin de l’immobilier d’entreprise ?

Aurélie LEVERT (Négociatrice Bureaux) : « Notre agence Arthur Loyd Angers est appréciée pour sa capacité à travailler dans la confiance et le respect de la confidentialité.

Notre appartenance au premier réseau national d’immobilier d’entreprise est également un vrai plus car nous sommes une porte d’entrée au marché angevin pour de nombreux acteurs nationaux (foncières, grands groupes, enseignes, etc) qui en découvrent le potentiel et peuvent grâce à nous y réaliser de belles opérations.».

Léa AUNEY (Entrepôts et Locaux d’Activités) : « Arthur Loyd Angers est une agence à taille humaine, réactive et à l’écoute de nos clients à qui nous nous pouvons nous consacrer à 200 % grâce à notre spécialisation dans l’immobilier d’entreprise. Nos dossiers sont traités de A à Z par la même personne ce qui nous permet d’entretenir une vraie proximité avec les décideurs B2B avec qui nous traitons.

Par notre appartenance à un grand réseau national nous bénéficions également d’une ouverture sur des demandes et des contacts nationaux qui vient enrichir notre ancrage local.

Avec quelque 11.000 m2 d’entrepôts et locaux d’activités commercialisés en 2022, nous poursuivons notre croissance pour continuer de proposer à nos clients et mandants une qualité de service qui associe performance, expertise du marché local et ouverture au national.».

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